Как быстро отразить приобретение и принятие к учету земельного участка

Одним из ключевых направлений развития «1С:Бухгалтерии 8» редакции 3.0 является ее упрощение. Начиная с версии 3.0.65 в программе стало проще зарегистрировать приобретение земельного участка. Теперь для отражения данной операции в учете предусмотрен специальный документ «Приобретение земельных участков».

Казалось бы, с основными средствами в программе «1С:Бухгалтерия 8» редакции 3.0 уже давно все понятно и просто, зачем еще что-то упрощать? Но учет земельных участков в качестве ОС имеет некоторые особенности.

Примечание

Об упрощении учета основных средств в «1С:Бухгалтерии 8» см. в статье «Упрощение учета основных средств в «1С:Бухгалтерии 8″».

Законодательная база

Когда организация приобретает участок земли, то его отражение в бухучете производится в соответствии с ПБУ 6/10, НК РФ, так как данный объект представляет собой основное средства, а также нормами земельного и гражданского законодательства.

Земельный кодекс РФ содержит указание о том, что покупать и продавать можно такие участки, которым присвоен кадастровый номер. В ГК РФ говориться о том, что в договоре купли-продажи в обязательном порядке должны указываться место фактического нахождения участка, его цена, а также ограничения или обременения, если они есть (

Особенности учета земельного участка

Существует несколько критериев, которым участок земли должен соответствовать для признания его основным средством:

1. Организация покупает землю для того, чтобы использовать ее в основной деятельности, либо с целью последующей сдачи в аренду.
2. Срок использования земли составляет более года.
3. Участок земли в дальнейшем не планируется к перепродаже.
4. Компания, которая планирует покупку нового участка планирует получение прибыли о использования.

Таким образом, участок входит в число ОС организации. Если земельный участок необходим для дальнейшей реализации, то в состав внеоборотных активов ее стоимость не включается, а отражается на счете учета товаров. Стоимость объекта состоит из затрат, которые компания понесла на его покупку. В нее включается следующая сумма:

• стоимость участка по договору купли-продажи;
• суммы, которые были уплачены посредникам (например, агентству недвижимости);
• государственная пошлина, уплаченная при регистрации земли;
• проценты по кредиты, ели покупка земли совершалась с привлечением кредитных средств (при этом стоимость участка проценты по кредиту увеличивают только до момента отнесения ее к ОС);
• иные суммы, которые были выплачены при покупке участка.

Земельный участок не подлежит амортизации ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете, так как он не теряет свои полезные свойства. Поэтому затраты на покупку земли в себестоимость продукции включаться не будет. Только в том случае, если она будет реализована, расходы, связанные с ее покупкой, будут уменьшать полученную прибыль.

Важно! При эксплуатации земельного участка следует помнить, что использование его должно происходить в соответствии с Государственным кадастром недвижимости. Таким образом, самостоятельно решить построить здания на участке не получиться. Например, когда нужны производственные помещения, то организация должна купить участок промышленного назначения.

Покупка земли: разберемся с расходами

«Соль земли» в ее стоимости

Налоговый кодекс пунктом 1 статьи 264.1 приписывает к расходам на приобретение земельных участков такие затраты, которые были осуществлены на покупку угодий с уже имеющимися строениями, либо с целью строительства на них, в том случае, если эти наделы приобретаются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Такая норма стала основополагающей для финансистов при рассмотрении вопросов, связанных с учетом расходов на приобретение права на земельные участки (письмо Минфина от 25 мая 2007 г. № 03-03-06/1/313). Исходя из нее чиновники утверждают, что если земли куплены из принадлежащих юридическим либо физическим лицам угодий, то расходы, связанные с их приобретением, учитывать при налогообложении прибыли нельзя. Также Минфин отметил, что данное правило распространяется исключительно на те фирмы, которые заключили договоры на приобретение земельных участков в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года.

Невыгодные для налогоплательщиков, приобретающих земли, разъяснения приводились финансистами и раньше. Например, в письме от 19 мая 2003 г. № 04-02-05/3/50 Минфин заявил, что затраты, связанные с приобретением земельных участков в собственность, являются капитальными вложениями и, согласно пункту 49 статьи 270 Налогового кодекса, не уменьшают налоговую базу.

А письмо Минфина от 5 апреля 2005 г. № 03-03-01-04/1/158 гласит, что принятие к вычету из налоговой базы стоимости приобретенных земельных участков Налоговым кодексом и вовсе не предусмотрено.

В свете таких событий в весьма пикантной ситуации оказываются «спецрежимники», обязанные при исчислении единых налогов применять большинство положений главы 25 Кодекса «Налог на прибыль», хотя фактически от его уплаты они освобождены.

Угодья под льготным режимом

При определении объекта налогообложения ЕСХН законодательство позволяет фирмам уменьшать свои доходы на затраты, перечень которых приведен в пункте 2 статьи 346.5 Налогового кодекса. При этом в подпункте 31 этой законодательной нормы оговаривается возможность включения в состав расходов «затраченного» организацией на приобретение имущественных прав на земельные участки, в том числе и тех, которые ранее принадлежали государству или муниципальным образованиям, в том случае, если эти наделы будут использоваться в целях сельскохозяйственного производства.

Суммы подобных затрат учитываются равными долями за отчетный и налоговый периоды (п. 4.1 ст. 346.5 НК). При этом, определяя налоговую базу по ЕСХН, фирмы должны учитывать данные затраты в течение самостоятельно определенного ими срока, который, однако, не может быть менее семи лет.

Фирмам, применяющим упрощенную систему налогообложения, налоговое законодательство подобных поблажек не предоставляет, с сожалением замечают эксперты журнала «Практическая бухгалтерия». И если раньше «упрощенцы» имели право учитывать стоимость приобретенного земельного участка при определении налоговой базы по единому налогу, то с 1 января 2006 года ситуация изменилась.

Так, согласно новой редакции пункта 4 статьи 346.16 Налогового кодекса, в состав основных средств и нематериальных активов включаются только те объекты, которые признаются амортизируемым имуществом. Земельные участки, в свою очередь, таковыми не являются и амортизация по ним не начисляется (п. 2 ст. 256 НК). Выходит, что затраты «упрощенцев» на приобретение земельных участков не могут учитываться при расчете единого налога. Аналогичное мнение высказали финансисты в письмах от 18 апреля 2006 г. № 03-11-04/2/84, от 15 ноября 2006 г. № 03-11-05/247.

Е. Амаргорова, обозреватель «Федерального агентства финансовой информации»

Порядок документального оформления

Каких-либо специальных документов, предназначенных для учета земельных участков законодательство не предусматривает. В качестве основного документа выступает договор. При этом потребуется подготовить его в 3-х экземплярах, один из которых передается в Росреестр.

Передачи земли также может производиться по договору, но в этом случае в нем должно быть указано, что он одновременно является и актом приема-передачи. Форму для отражения операций с ОС в компании можно выбрать самостоятельно, но также использованы могут быть такие унифицированные документы, как ОС-1, ОС-6 и ОС-6б.

Иногда компания не приобретает участок, а получает его, как вклад учредителя в дар или в обмен на другое имущество. В этом случае потребуется объективная оценка земельного участка, а также принятие его к учету по кадастровой стоимости. Если компания сдает в аренду участок, то должен быть составлен договор аренды. При длительном сроке аренды, такой договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Земельный участок: бухгалтерский и налоговый учет

Для учета земельного участка в бухучете, предусмотрен 08 счет, к которому открывается соответствующий субсчет. Он открывается по каждому новому объекту. На нем отражаются затраты, которые увеличивают стоимость объекта. Проводки при этом будут следующими:

Важно! Когда составляется бухгалтерская отчетность, то земельные участки отражают как внеоборотные активы (первый раздел бухгалтерского баланса).

Проводки по счету «08.01»

По дебету

По кредиту

Переоценка земли

Земельный участок представляет собой ресурс, который в течение времени не изменяется и не теряет своих свойств. Поэтому для него не определяется срок эффективного использования. Его стоимость нельзя погасить путем амортизации. До 2011 года действовал запрет на переоценку участков земли, признанные ОС организации. Но после этот запрет был отменен. Поэтому, организации вправе решить провести ее переоценку. Это должно быть отражено в учетной политике компании. При переоценке земельных участков, организация должна делать это регулярно. Порядок такой процедуры, а также правила проведения компания определяет самостоятельно.

Корректировка стоимости происходит при использовании индексов цен, определяемых органами статистики, либо прямым приведением стоимости в соответствие рыночным на определенную дату. После проведения переоценки составляется соответствующий акт, который подписывают все члены комиссии и руководитель компании. К акту прикладываются документы, подтверждающие адекватность полученной суммы, по которой земля будет отражаться в бухучете.

Важно! Когда проводится переоценка земли следует помнить, что возможна она только у бухучете. Налоговым кодексом РФ данная возможность не предусматривается.

Вопрос:Какой порядок бухгалтерского и налогового учета покупки земельных участков сельхозорганизацией

Ответ:

Бухгалтерский учет участков

Земельный участок, приобретенный сельхозорганизацией, отражается в бухучете по первоначальной стоимости. Если участок приобретается за плату, в его первоначальную стоимость включаются:

• суммы, уплачиваемые в соответствии с договором продавцу;
• регистрационные сборы, госпошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением и регистрацией прав на землю;
• расходы на оплату услуг организаций, изготавливающих документы кадастрового учета;
• расходы на межевание земельных участков;
• вознаграждения посреднической организации, через которую был приобретен земельный участок;
• платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах;
• расходы на оплату услуг уполномоченных органов по оценке земельных участков, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости;
• иные затраты, непосредственно связанные с приобретением и оформлением объекта.

Рассматриваемые расходы первоначально отражаются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Приобретение земельных участков и капитальные затраты на коренное улучшение земель»). А после того как участок принят на учет, расходы по его приобретению списываются на счет 01 «Основные средства» (субсчет «Земельные участки и объекты природопользования»).

В учете при этом делается следующая проводка:

ДЕБЕТ 01 субсчет «Земельные участки и объекты природопользования»КРЕДИТ 08 субсчет «Приобретение земельных участков и капитальные затраты на коренное улучшение земель»

– принят к учету земельный участок.

Примечание:
земельные участки не амортизируются, поскольку их потребительские свойства с течением времени не изменяются (ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Поэтому их стоимость учитывается в составе расходов только в случае, когда земельные участки выбывают из состава имущества организации, например продаются.
Первичными документами, служащими основанием для принятия земельных участков к учету, являются специализированные отраслевые формы № 401-АПК «Акт на оприходование земельных угодий», № 402-АПК «Акт на оприходование земель (земельной доли)», утвержденные приказом Минсельхоза России от 16 мая 2003 г. № 750.

Учет наличия и движения земли осуществляется в инвентарных карточках по форме № ОС-6. Ведь специальной формы инвентарной карточки Минсельхозом России не разработано. При этом для удобства форму № ОС-6 можно дополнить необходимыми для учета земельных участков реквизитами, утвердив такую форму в учетной политике.

Примечание: С 1 января 2013 г. требование о применении унифицированных форм при составлении первичных учетных документов в Законе N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» отсутствует. Запрета на использование унифицированных форм в Законе N 402-ФЗ не содержится, поэтому их по-прежнему можно применять, утвердив такое решение в учетной политике или отдельным приказом руководителя.

Согласно ч. 4 ст. 9 Закона N 402-ФЗ формы первичных учетных документов, применяемых организацией (за исключением организаций государственного сектора), должен утверждать руководитель организации.

Разрабатывая собственные формы первичных учетных документов, можно взять за основу унифицированные формы, добавив или удалив часть реквизитов. Кроме того, целесообразно использовать ГОСТ Р 6.30-2003 «Организационно-распорядительная документация. Требования к оформлению документов».

При разработке следует учитывать, что первичный учетный документ обязательно должен содержать реквизиты, перечисленные в ч. 2 ст. 9 Закона N 402-ФЗ:

— наименование и дата составления документа;

— наименование экономического субъекта, составившего документ;

— содержание факта хозяйственной жизни;

— величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения;

— подписи, фамилии (с инициалами), а также должности лиц, совершивших сделку, операцию и ответственных за правильность ее оформления, либо лиц, ответственных за правильность оформления свершившегося события.

Налоговый учет

Если применяется общая система

Налоговое законодательство не приводит примеры объектов, которые следует считать основными средствами, дается только их общее определение. Поэтому есть смысл поговорить о двух подходах к квалификации земельных участков для целей налогообложения. Первый подход заключается в том, что в налоговом учете приобретение земельных участков следует рассматривать как приобретение прочего имущества. Второй – приобретение земли рассматривается как приобретение основных средств.

Но в любом случае при приобретении земли ее стоимость

в расходы не включается. Этот вопрос урегулирован на уровне Президиума ВАС РФ еще в 2006 году ( постановление от 14 марта 2006 г. № 14231/05 ).

Расходы на приобретение земельного участка (независимо от того, у кого он куплен – у коммерческой организации, физического лица или органа государственной (муниципальной) власти) при налогообложении прибыли учитываются только при его дальнейшей реализации (подп. 2 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ ). Такие же разъяснения приведены в письмах Минфина России от 30 августа 2012 г. № 03-03-06/1-443, от 29 марта 2012 г. № 03-03-06/1/165, ФНС России от 7 июня 2012 г. № ЕД-4-3/[email protected], УФНС России по г. Москве от 12 марта 2012 г. № 16-15/[email protected]

Исключением является случай приобретения земельных участков в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретались для целей капитального строительства объектов основных средств. Расходы на приобретение таких земельных участков включались в состав прочих ( письмо Минфина России от 14 февраля 2007 г. № 03-03-06/1/95 ). И признавались они с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию права собственности на земельный участок (письма Минфина Россииот 22 июня 2009 г. № 03-03-06/1/419, от 26 июня 2007 г. № 03-03-06/1/403 ).

При этом напомним, что нормы пунктов 1, 3 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ (о списании расходов в состав прочих) не применялись в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, договоры на приобретение которых были заключены до 1 января 2007 года (письма Минфина России от 10 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/732, от 26 июня 2007 г. № 03-03-06/1/403). Также этими нормами покупатель не мог воспользоваться при приобретении земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности ( письмо Минфина России от 4 марта 2010 г. № 03-03-06/1/111 ).

Для целей налогообложения прочие расходы, произведенные при покупке земельного участка

, в его первоначальную стоимость не включаются, а отражаются в учете самостоятельно (письмо Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-03-06/1/33). Речь идет о следующих расходах:

• на оказание консультационных услуг по анализу земельного законодательства и определению правовой возможности приобретения в собственность земельного участка;
• на оказание комплексных услуг по подготовке/согласованию/получению полного перечня документов (в том числе землеустроительной документации), необходимых для постановки участка на кадастровый учет и получения кадастрового паспорта и кадастрового плана на земельный участок;
• на оказание консультационных услуг по подготовке документов, необходимых для госрегистрации права собственности на земельный участок;
• на оказание услуг, связанных с подачей документов в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним, и получением документов о государственной регистрации права;
• по уплате госпошлины.

При этом для целей налогообложения земельные участки не подлежат амортизации ( п. 2 ст. 256 Налогового кодекса РФ ).

Если уплачивается ЕСХН

При ЕСХН в целях налогообложения можно учесть только те расходы, которые перечислены в пункте 2 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ. Сюда включены и расходы на приобретение имущественных прав на земельные участки, включая расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков. Расходы на приобретение земельного участка признаются равномерно в течение срока, определенного организацией, но не менее семи лет. Суммы расходов отражаются в последний день отчетного (налогового) периода ( подп. 31 п. 2, п. 4.1 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ). Такие же разъяснения приведены в письме Минфина России от 16 июля 2008 г. № 03-11-04/1/14.

Но при этом должны соблюдаться следующие условия:

1) стоимость (часть стоимости) земельного участка оплачена;

2) организация имеет от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, расписку в принятии им документов на государственную регистрацию права собственности на земельный участок;

3) земельный участок используется при осуществлении предпринимательской деятельности.

Что касается государственной пошлины, то она учитывается в составе расходов на дату ее уплаты (подп. 23 п. 2 , подп. 2 п. 5 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ).

Чижиков Алексей,

Зам.ген.директора ООО «АТВ-Консалт»

Налоговый учет при ОСНО

Когда заключаются сделки купли-продажи, налогооблагаемая база по НДС не возникает. Продавцу не нужно выделять НДС, а покупателю – возмещать. Если компания находится на ОСНО, то в случае расчета налога на прибыль, затраты на покупку участка не включаются в налогооблагаемую базу. Сделать это можно будет только в случае продажи участка. Исключением является покупка земли у гос- или муниципальных органов. В данном случае компания определяет срок полезного использования земли самостоятельно и в течение этого периода времени равномерно относит на налогооблагаемые расходы стоимость покупки. При этом следует помнить, что данный срок не должен превышать 5 лет. Также компания может включить налогооблагаемую базу часть затрат на покупку земли (30% от базы за предыдущий год) и так действовать до того момента, пока расходы не будут погашены полностью. В этом случае возникает разница между бух- и налоговым учетом, а значит и возникновение постоянных налоговых разниц.

Несмотря на то, что земля относится к ОС, налогом на имущество она не облагается. Согласно разъяснениям Минфин России, для земельных участков предусмотрен самостоятельный налог, поэтому в налогооблагаемую базу по налогу на имущество они включаться не должны. Земельный налог рассчитывается в соответствии с гл. 31 НК РФ. Это местный налог, в основе которого лежит кадастровая стоимость земли. Ставка налога определяется муниципальным образованием, которые могут также предусмотреть льготы по нему. Компании отчитываются по земельному налогу каждый квартал, а в течение налогового периода уплачивают авансовые платежи.

Схемы ведения учета и бухгалтерской отчетности

Действующим законодательством установлены правила ведения бухгалтерского учета для юридических лиц любой формы собственности. На их основании мы разработали несколько схем сотрудничества с клиентами, каждая из которых предполагает разную стоимость услуг, что позволяет Вам подобрать вариант, наиболее отвечающий Вашим требованиям к расходам.

Схема 1.

Сотрудники организации самостоятельно создают первичную документацию и представляют ее в нашу компанию. При этом мы закрепляем за вашей организацией персонального бухгалтера, который на основании предоставленной информации осуществляет ведение учета, а бухгалтерскую и налоговую отчетность представляет в контролирующие органы.

Сотрудничая с ПБК «Главный бухгалтер», Вы можете рассчитывать на получение следующих услуг:

• постановка бухгалтерского и налогового учета;
• ведение бухгалтерского учета организации на основании первичной документации в специальной программе 1С;
• расчет зарплаты сотрудников, налогов и взносов в разные фонды, а также выдача справок о доходах;
• формирование отчетной документации и подача ее в контролирующие органы в электронном и бумажном виде;
• выезды в государственные органы исполнителя для дачи разъяснений в случае возникновения вопросов по отчетности;
• консультирование клиента по вопросам бухгалтерского и налогового учета.

Схема 2.

Ведение бухгалтерского учета в организации с нуля, включая формирование первичных документов. Эта схема подходит тем, кто хочет, чтобы с самого начала бухгалтерия организации была в руках надежных, квалифицированных профессионалов.

Схема 3.

Ведение отдельных участков бухгалтерского учета, например, заработной платы или налогообложения. Менее затратная для клиентов схема сотрудничества, позволяющая передать на аутсорсинг отдельные области бухучета организации.

Ведение учета в организациях

Ведение бухгалтерского учета в ООО и ИП: в чем отличия?

Ведение бухгалтерского учета в ИП, ООО, АО

имеет свои нюансы, которые обусловлены разными формами собственности и использованием разных систем налогообложения.

Ведение бухгалтерского учета в ИП должно учитывать следующее:

• ИП отвечает по всем своим обязательствам своим имуществом, поэтому штрафы, наложенные из-за выявления некорректного ведения бухгалтерской деятельности, он должен выплачивать из собственных средств;
• ИП может быть освобожден от обязанности ведения бухгалтерского учета при условии ведения книги доходов и расходов;
• при наличии кассовых операций ИП обязан их фиксировать;
• обязательные отчисления необходимо делать даже при полном отсутствии хозяйственной деятельности;
• в случае прекращения своей деятельности ИП должен полностью погасить свои долги.

Ведение бухгалтерского учета в ООО имеет следующие особенности:

• ООО несет ответственность только в размере долей каждого учредителя;
• при отсутствии хозяйственной деятельности нет необходимости осуществлять отчисления во внебюджетные фонды;
• ведение бухгалтерского учета в ООО обязательно при использовании любой системы налогообложения;
• при ликвидации ООО прекращаются все долговые и налоговые обязательства учредителей.

Ведение бухгалтерского учета в АО аналогично ООО, но имеет несколько отличий. Так, например:

• Уставной капитал в АО больше, чем в ООО;
• нужно вести бухгалтерское обслуживание резервного фонда, но при этом продажа долей акционеров должна выполняться свободно.

Ведение учетной деятельности организации требует от специалиста хорошего владения законодательной базой и богатого опыта, поэтому бухгалтерское обслуживание в Москве от позволит Вам избежать лишних расходов и рисков, сэкономив время на развитие бизнеса. Мы оказываем бухгалтерские услуги на высоком профессиональном уровне и по доступным ценам.

УСН и ЕСХН

Что касается компаний на УСН, то для них установлены те же правила, что и для компаний, применяющих основную систему налогообложения. То есть свои доходы они не вправе уменьшить на величину расходов, связанных с покупкой участка. Однако, в случае перепродажи участка, он расценивается как товар и затраты могут учитываться при определении УСН. Если компания уплачивает ЕСХН, то для нее предусматривается особый порядок признания затрат, связанных с покупкой земли. Например, компания может определить срок, в течение которого будет происходить списание произведенных затрат. Этот период должен быть не менее 7 лет. При этом существуют определенные требования к участку. Он должен быть оплачен, использоваться только для выращивания с/х продукции, а также находиться в процессе госрегистрации.