Порядок восстановления НДС, ранее принятого к вычету при приобретении или строительстве объекта недвижимости

При приобретении (строительстве) объектов основных средств организация-налогоплательщик принимает «входной» НДС к вычету после того, как примет ОС на учет, при условии, что они будут использоваться в облагаемых НДС операциях (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Если впоследствии наряду с операциями, облагаемыми НДС, организация будет осуществлять и операции, не облагаемые НДС, суммы «входного» НДС, ранее принятые к вычету, подлежат восстановлению.

В общем случае НДС восстанавливается пропорционально остаточной стоимости ОС (пп. 1, 2 п. 3 ст. 170 НК РФ). Для ОС, являющегося недвижимостью, применяется специальный порядок, предусмотренный ст. 171.1 НК РФ. О нем и пойдет речь в данной статье.

Какие суммы восстанавливаем?

Согласно абз. 4 п. 6 ст. 171 НК РФ суммы НДС, принятые налогоплательщиком к вычету в отношении приобретенных или построенных объектов ОС, подлежат восстановлению в случаях и порядке, предусмотренных ст. 171.1 НК РФ.

В силу п. 2 ст. 171.1 НК РФ восстановлению подлежит «входной» НДС, предъявленный налогоплательщику (либо уплаченный или исчисленный им) и принятый им к вычету:

• при проведении подрядчиками капитального строительства объектов недвижимости, учитываемых как объекты ОС;
• при приобретении недвижимого имущества (за исключением космических объектов);
• при приобретении на территории РФ (при ввозе на территорию РФ) морских судов, судов внутреннего плавания, судов смешанного (река – море) плавания, воздушных судов и двигателей к ним;
• при приобретении товаров (работ, услуг) для выполнения СМР;
• при выполнении налогоплательщиком СМР для собственного потребления.

В силу п. 3 ст. 171.1 НК РФ восстановление сумм НДС, принятых налогоплательщиком к вычету в отношении указанных объектов, производится в случае, если они в дальнейшем используются этим налогоплательщиком для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ, а именно:

• для операций, не подлежащих обложению НДС (освобожденных от налогообложения) (пп. 1);
• для операций по производству и (или) реализации товаров, местом реализации которых не признается территория РФ (пп. 2);
• для операций по реализации работ (услуг), предусмотренных ст. 149 НК РФ, местом реализации которых не признается территория РФ (пп. 2.1);
• для операций, осуществляемых лицами, не являющимися плательщиками НДС либо освобожденными от исполнения обязанностей налогоплательщика по исчислению и уплате налога (пп. 3);
• для операций, которые не признаются реализацией в соответствии с п. 2 ст. 146 НК РФ, если иное не установлено гл. 21 НК РФ (пп. 4).

Как следует из п. 3 ст. 171.1 НК РФ, если объекты недвижимости будут в дальнейшем использоваться для осуществления операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ, то «входной» НДС по ним подлежит восстановлению в течение десяти лет начиная с того года, в котором наступил момент, указанный в п. 4 ст. 259 НК РФ. Имеется в виду момент, когда организация начала амортизировать указанные объекты – с 1‑го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.

НДС не восстанавливается, если объект недвижимости полностью самортизирован или с момента ввода его в эксплуатацию у данного налогоплательщика прошло не менее 15 лет.

Как видим, восстановление НДС по объекту недвижимости растягивается на 10 лет, тогда как общий порядок (для остальных основных средств, не относящихся к недвижимости), предусмотренный пп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ, предполагает, что НДС восстанавливается в сумме, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости основного средства без учета переоценок. При общем порядке восстановление сумм налога производится единовременно в том налоговом периоде, в котором основные средства были переданы или начинают использоваться налогоплательщиком для операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ.

В обоих случаях (при общем порядке и при порядке, предусмотренном для объекта недвижимости) суммы налога, подлежащие восстановлению, не включаются в стоимость ОС, а учитываются в составе прочих расходов в соответствии со ст. 264 НК РФ.

Субсидии и НДС

Порядок влияния на уплату НДС полученных бюджетных средств напрямую зависит от назначения этих субсидий.

1. Если субсидии получены на возмещение ( финансирование) расходов: налоговый вычет по НДС по приобретаемым за счет субсидий товарам (работам, услугам) не заявляется. Или восстанавливается, если ранее принят.
2. Если субсидии получены на возмещение недополученных доходов:при поступлении включаются в налоговую базу по НДС. Вычет по НДС по приобретенным товарам( работам, услугам) признается в общем порядке и восстановлению не подлежит.
3. Если субсидии получены на возмещение недополученных доходов при применении гос.регулируемых цен или льгот отдельным потребителям в соответствии с законодательством: такие субсидии в налоговую базу не включаются, вычет по НДС по приобретенным товарам( работам, услугам) признается в общем порядке и восстановлению не подлежит.

При корректировке (восстановлении) НДС при получении бюджетных средств в расчете учитывается вид возмещаемых расходов (облагаемые или необлагаемые), их объемы, период получения и рассчитывается доля возмещения расходов за счет субсидий. Тоже несложная формула.

или строительстве объекта недвижимости.

В целях восстановления сумм налога в порядке, установленном ст. 171.1 НК РФ, в книге продаж в последнем месяце календарного года указывается сумма НДС, подлежащая восстановлению и уплате в федеральный бюджет за текущий календарный год. В этих целях в книге продаж регистрируется бухгалтерская справка-расчет суммы НДС, подлежащей восстановлению и уплате в федеральный бюджет за текущий календарный год (п. 14 Правил ведения книги продаж[1]).

Расчет суммы налога, подлежащей восстановлению и уплате в бюджет (НДСвосст.), производится исходя из 1/10 суммы НДС, принятой к вычету (НДСвыч.), в соответствующей доле. Указанная доля определяется исходя из стоимости отгруженных товаров (выполненных работ, оказанных услуг), переданных имущественных прав, не облагаемых налогом и указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ (Снеобл.), в общей стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав, отгруженных (переданных) за календарный год (Собщ.).

НДСвосст. = НДСвыч. / 10 х Снеобл. / Собщ.

Пример 1.

Организация приобрела и ввела в эксплуатацию 19.09.2016 объект недвижимости, стоимость которого составляла 54 000 000 руб. (в том числе НДС – 9 000 000 руб.). Организация приняла к вычету «входной» НДС. С октября 2016 года по данному объекту начала начисляться амортизация.

С января 2022 года объект недвижимости стал использоваться для осуществления операций, как облагаемых, так и не облагаемых НДС. В связи с этим сумму НДС, ранее принятую к вычету, следует восстановить.

Налогоплательщик может использовать порядок восстановления НДС в течение десяти лет начиная с года, в котором наступил момент начала начисления амортизации, – с 2016 по 2025 год включительно. Фактически восстановление НДС будет производиться с 2022 по 2025 год включительно.

Предположим, что в 2022 году стоимость отгруженных товаров составила:

• облагаемых НДС – 36 000 000 руб. (в том числе НДС – 6 000 000 руб.);
• не облагаемых НДС – 20 000 000 руб.

1/10 суммы НДС, ранее принятой к вычету по данному объекту недвижимости, равна 900 000 руб. (9 000 000 руб. / 10 лет).

Доля стоимости отгруженных товаров, не облагаемых налогом, в общей стоимости товаров составит 40 % (20 000 000 руб. / (20 000 000 + (36 000 000 ‑ 6 000 000)) руб. х 100 %).

Сумма НДС, подлежащая восстановлению и отражению в книге продаж в декабре 2022 года, составит 360 000 руб. (900 000 руб. х 40 %).

Эта сумма будет отражена в составе прочих расходов для целей исчисления налога на прибыль в декабре 2022 года.

Восстановление НДС, принятого к вычету при осуществлении реконструкции или модернизации объекта недвижимости

Пунктами 6 и 7 ст. 171.1 НК РФ предусмотрен порядок восстановления НДС в случае модернизации (реконструкции) объекта недвижимости, если тот используется в деятельности, как облагаемой, так и не облагаемой НДС. При этом исключения не делается, даже если с момента ввода в эксплуатацию этого объекта прошло более 15 лет.

Речь идет о суммах НДС, принятых к вычету по СМР, а также по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения СМР при проведении модернизации (реконструкции). Порядок восстановления этого НДС аналогичен тому порядку, который установлен в отношении «входного» НДС, принятого к вычету при строительстве (приобретении) объектов недвижимости.

То есть тот же период восстановления (десять лет), тот же расчет доли (исходя из стоимости отгруженных товаров, не облагаемых НДС, в общей стоимости товаров, отгруженных за календарный год). Сумма НДС, подлежащая восстановлению, также не включается в стоимость данного имущества, а учитывается в составе прочих расходов в соответствии со ст. 264 НК РФ.

Налогоплательщик обязан отражать в налоговой декларации за последний налоговый период каждого календарного года восстановленную сумму НДС в течение 10 лет начиная с года, в котором на основании п. 4 ст. 259 НК РФ производится начисление амортизации с измененной первоначальной стоимости объекта недвижимости.

Пример 2.

Продолжим пример 1.

Организация произвела реконструкцию объекта недвижимости, которая была начата в апреле 2022 года и завершена в сентябре 2020 года. Расходы на модернизацию составили 1 200 000 руб. (в том числе НДС – 200 000 руб.).

Начисление амортизации с измененной стоимости началось с октября 2019 года.

В связи с тем, что с 2022 года объект используется в операциях, не облагаемых НДС, «входной» НДС подлежит восстановлению.

Налогоплательщик будет использовать порядок восстановления НДС в течение 10 лет начиная с года, в котором наступил момент начала начисления амортизации, – с 2022 по 2029 год включительно.

1/10 суммы НДС, ранее принятой к вычету по реконструкции объекта недвижимости, равна 20 000 руб. (200 000 руб. / 10 лет).

Суммы «входного» НДС по расходам на приобретение недвижимости подлежат восстановлению в период с 2022 по 2025 год включительно (см. пример 1), а по расходам на реконструкцию – в период с 2022 по 2029 год включительно.

Рассмотрим, как в декларации за разные годы будут отражаться суммы восстановленного НДС.

* Данные по 2022 году рассчитаны в примере 2, данные по 2022 – 2029 годам – условные.

Ликвидируемая компания передала свое имущество учредителю

ООО находится в процессе ликвидации, после которой его имущество перейдет к учредителям. В данной ситуации, по мнению чиновников Минфина, ранее принятый по таким объектам вычет следует восстановить.

Специалисты финансового ведомства ссылаются на подпункт 2 пункта 3 статьи 170 НК. В нем сказано, что вычет НДС по товарам полежит восстановлению, если налогоплательщик стал использовать эти товары для необлагаемых операций. Предусмотрен ряд исключений. Но среди них нет передачи имущества учредителям при ликвидации ООО (письмо Минфина от 16.07.19 № 03-07-11/52674).
Важно
К аналогичному выводу пришли и судьи Верховного суда РФ. Из определения ВС от 21.12.18 № 306-КГ18-13567 следует, что если объект невозможно использовать для облагаемых НДС операций по причине завершения бизнеса, то налог надо восстановить.

Бесплатно сдать отчетность во все контролирующие органы через оператора ЭДО

Восстановление НДС при длительной реконструкции.

Согласно п. 8 ст. 171.1 НК РФ в случае, если до истечения срока, указанного в п. 3 ст. 171.1 НК РФ (15 лет с момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию), модернизируемый (реконструируемый) объект исключается из состава амортизируемого имущества и не используется в деятельности налогоплательщика один полный календарный год или несколько полных календарных лет, то за эти годы восстановление сумм НДС, принятых к вычету, не производится.

При этом начиная с года, в котором на основании п. 4 ст. 259 НК РФ производится начисление амортизации с измененной первоначальной стоимости объекта ОС, налогоплательщик обязан отражать восстановленную сумму НДС в налоговой декларации за последний налоговый период каждого календарного года из оставшихся до окончания десятилетнего срока.

Порядок расчета суммы НДС, подлежащей восстановлению после реконструкции: расчет суммы налога, подлежащей восстановлению и уплате в бюджет в соответствии с пунктом 8 настоящей статьи, производится исходя из суммы налога, исчисленной как поделенная на количество лет, оставшихся до окончания десятилетнего срока, указанного в пункте 4 настоящей статьи, разница между суммой налога, указанной в пункте 2 настоящей статьи, принятой налогоплательщиком к вычету, и суммой налога, полученной в результате сложения одной десятой суммы налога, указанной в пункте 5 настоящей статьи, за годы, предшествующие полному календарному году, в котором по модернизируемому (реконструируемому) объекту основных средств начисление амортизации не производится и объект основных средств не используется в деятельности налогоплательщика, в соответствующей доле.

Чтобы разобраться, что здесь имел в виду законодатель, рассмотрим на примере указанный порядок.

Пример 3.

Воспользуемся данными примеров 1 и 2, изменив лишь условие о сроке реконструкции.

Объект недвижимости был переведен на реконструкцию в августе 2018 года, которая закончилась в феврале 2022 года. Начало начисления амортизации исходя из измененной первоначальной стоимости – март 2022 года.

Сумма «входного» НДС по расходам, связанным с приобретением объекта недвижимости, в 2022 году не восстанавливалась в связи с тем, что весь этот полный календарный год объект находился на реконструкции.

Рассмотрим, как в декларации за разные годы будут отражаться суммы восстановленного НДС, если при проведении реконструкции объект недвижимости исключается из состава амортизируемого имущества и не используется в деятельности налогоплательщика один год или несколько полных календарных лет.

При этом расчет суммы НДС, подлежащей восстановлению по СМР, а также по товарам (работам, услугам), приобретенным для выполнения СМР при проведении модернизации (реконструкции), осуществляется в порядке, установленном п. 6 и 7 ст. 171.1 НК РФ. То есть порядок восстановления «входного» НДС по расходам на реконструкцию остается таким же, как и в случае, если реконструкция длится менее года и объект из состава амортизируемого имущества не выводится.

* Данные по 2022 году рассчитаны в примере 2, данные по 2022 – 2029 годам – условные.

Переход на спецрежим

Если фирма (предприниматель) переходит на ЕНВД, упрощенную систему налогообложения (УСН) или патентную систему налогообложения (ПСН) (это касается только предпринимателей), то НДС следует восстановить в том квартале, который предшествует переходу.

По основным средствам и нематериальным активам вы должны восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (без учета переоценок).
ПРИМЕР 2
В III квартале ООО «Пассив» приобрело компьютер стоимостью 35 400 руб. (в том числе НДС – 5400 руб.). В этом же квартале «Пассив» оплатил компьютер и ввел его в эксплуатацию в сентябре. Срок службы компьютера – три года. «Входной» НДС по компьютеру фирма приняла к вычету.В III квартале «Пассив» оплатил и оприходовал канцтовары на сумму 11 800 руб. (в том числе НДС – 1800 руб.). Сумму НДС по канцтоварам фирма также приняла к вычету. Однако к концу декабря канцтовары оставались на складе фирмы. С 1 января следующего года «Пассив» перешел на упрощенную систему налогообложения. Бухгалтер «Пассива» должен сделать такие проводки:в III квартале
ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60 – 30 000 руб. – оприходован компьютер;ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 – 5400 руб. – учтен НДС по компьютеру;ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51 – 35 400 руб. – оплачен компьютер;ДЕБЕТ 01 КРЕДИТ 08 – 30 000 руб. – компьютер введен в эксплуатацию;ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19 – 5400 руб. – принят к вычету НДС по компьютеру;ДЕБЕТ 10 КРЕДИТ 60 – 10 000 руб. – оприходованы канцтовары;ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 – 1800 руб. – учтен НДС по канцтоварам;ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19 – 1800 руб. – НДС по канцтоварам принят к вычету;ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 51 – 11 800 руб. – оплачены канцтовары.
в IV квартале
ДЕБЕТ 20 (26, 44) КРЕДИТ 02 – 2500 руб. (30 000 руб. : 3 : 12 × 3 мес.) – начислена амортизация по компьютеру в октябре – декабре;ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19 – 1800 руб.– восстановлен НДС по канцтоварам;ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 19 – 1800 руб. – НДС по канцтоварам учтен в прочих расходах;ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19 – 4950 руб. ((30 000 руб. − 2500 руб.) × 18%) – восстановлен НДС, приходящийся на остаточную стоимость компьютера;ДЕБЕТ 91 КРЕДИТ 19 – 4950 руб. – НДС по компьютеру учтен в прочих расходах.
Обратите внимание

НДС не нужно восстанавливать при переходе на единый сельскохозяйственный налог.

Операции, на которые не распространяются ст. 171.1 НК РФ.

Согласно п. 10 ст. 171.1 НК РФ положения данной статьи не распространяются на операции, предусмотренные пп. 17 – 19 п. 2 ст. 146 НК РФ, а именно:

• при передаче недвижимости на безвозмездной основе в собственность некоммерческой организации, которая занимается популяризацией и проведением гонок «Формула-1» либо при передаче в государственную или муниципальную собственность объекта недвижимого имущества, предназначенного для проведения спортивных мероприятий по конькобежному спорту (пп. 17);
• при передаче на безвозмездной основе в государственную казну РФ объектов недвижимого имущества (пп. 19).
• Что касается пп. 18 п. 2 ст. 146 НК РФ, в нем речь идет об объектах теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем. Таким образом, восстановление НДС не производится:
• при передаче на безвозмездной основе органам госвласти (местного самоуправления) результатов работ по созданию и (или) реконструкции этих объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности и переданных во временное владение и пользование налогоплательщику в соответствии с договорами аренды,
• при передаче таких объектов, созданных налогоплательщиком в течение срока действия договоров аренды, в случае заключения этим налогоплательщиком в отношении данных объектов концессионных соглашений в соответствии с ч. 1 ст. 51 Федерального закона от 21.07.2005 № 115‑ФЗ «О концессионных соглашениях».