Бухучет недвижимости при УСН: подтверждающие документы, проводки (по кадастровой стоимости)

Под недвижимостью подразумеваются не только строительные сооружения, но и земельные участки, недра, иные объекты, тесно связанные с землей. Переместить их, не повредив, невозможно. В статье пойдет речь о налоговом и бухгалтерском учете объектов недвижимости, особенностях оформления операций с ними в условиях реорганизации или ликвидации предприятия, передаче в аренду, строительстве или реконструкции. В статье расскажем про бухгалтерский учет недвижимости по кадастровой стоимости на примере налогового режима УСН.

Расходы на покупку недвижимости и принятие к бухучету при УСН

Недвижимость относят к основным средствам (ОС), используемым для создания товаров и их реализации. Когда рассчитывается налог при «упрощенке», подлежит учету стоимость тех ОС, которые признаются имуществом, подлежащим амортизации. Ни земля, ни другие объекты природопользования не амортизируются. Поэтому стоимость земельного участка при расчете единого налога учесть не получится.

Издержки, понесенные при выкупе у государства объектов недвижимости, учитываются как расходы на оплату услуг спецорганизаций, изготавливающих документы по их кадастровому и техническому учету. Первоначальная стоимость недвижимости при УСН включает:

1. При покупке – цену поставщика плюс издержки на доведение объекта до кондиции.
2. При строительстве – сумму, уплаченную подрядчику.

Остальные издержки можно включать в расходы, необходимые для обеспечения обычной деятельности. Это происходит в том периоде, в котором затраты были понесены.

Все расходы на покупку недвижимости признаются только после того, как фирма подтвердит факт подачи необходимых документов для регистрации. Когда с определением первоначальной стоимости ОС проблем нет, и она сформирована, объект можно принять к бухучету. Если право собственности необходимо официально зарегистрировать, то на принятие ОС к учету не влияет ни факт подачи пакета документов, ни сам процесс регистрации.

Основные проводки:

Покупка основных средств в 1С 8.3

Для отражения приобретения основного средства в программе 1с Бухгалтерия 8.3 необходимо ввести документ Поступление товаров и услуг с видом операции «Оборудование»:

Оплату стоимости оборудования следует отражать документом
Списание с расчетного счета (или расходный кассовый ордер, если оплата производится наличными):

Бухгалтерский учет реконструкции недвижимости при УСН

Под реконструкцией объекта недвижимости подразумевается улучшение его качественных характеристик. Затраты на ее проведение при УСН учитываются в расходах. Они таковыми признаются с момента запуска объекта в работу. Расходы списываются равномерно до конца года, знаменующего завершение реконструкции или ремонта объекта недвижимости. К учету принимаются расходы оплаченные.

Пример №1. (доходы минус расходы), реконструировала здание цеха и запустила его в июне. В целом работа обошлась в 120 тыс. руб. Деньги переведены на счет компании, сделавшей реконструкцию.

Расходы будут учитываться по 40 тыс. руб. (120 тыс./3):

• тридцатого июня;
• тридцатого сентября;
• тридцать первого декабря.

Затраты на проектную документацию также являются расходами, которые увеличивают стоимость ОС (первоначальную).

Работа с ОС при УСН: основные моменты

Нормы, содержащиеся в подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, позволяют налогоплательщикам, работающим по УСН, принимать к учету расходы, которые связаны со следующим спектром операций с основными средствами:

• приобретение;
• изготовление;
• строительство.

Начисляется ли амортизация по основным средствам в целях расчета налога по УСН? Ответ на этот вопрос вы можете узнать в КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к правой системе бесплатно и переходите в Готовое решение.

Также об амортизации основных средств при УСН читайте в нашей статье.

Первоначальная стоимость недвижимости для предприятий с ОСНО

Когда организация использует ОСН, в стоимость ОС следует включить:

1. Стоимость объекта недвижимости построенного или купленного.
2. Процент по кредиту (займу), который привлекается к приобретению ОС и признается инвестиционным активом.
3. Расходы на доведение объекта недвижимости до пригодного для использования состояния (ремонтные работы, реконструкция).
4. Прочие затраты, которые напрямую связаны с покупкой (комиссионные посреднику, командировочные расходы).

В отношении компаний, используемых ОСНО, необходимость отправки документов для госрегистрации, чтобы начать начислять амортизацию, отсутствует.

Особенности учета недвижимых объектов

Недвижимость выступает особым товаром. Так можно утверждать, поскольку:

1. Право собственности и прочие вещные права необходимо регистрировать в едином госреестре. Только тогда они признаются законными.
2. Когда компания изначально собирается продать объект недвижимости, он не учитывается как ОС. Это относится к тем предприятиям, которые занимаются именно покупкой недвижимости и ее продажей. Поэтому подобные объекты для них не ОС, а товар (сч. 41).
3. Для учета налогового не важно, как именно фиксируется недвижимость в бухучете. Она всегда отражается как имущество, подлежащее амортизации.

Учет недвижимости у продавца

При продаже и выбытии объекта недвижимости его стоимость необходимо с бухучета списать. Выручка может быть признанной, если в комплексе выполняются такие условия:

1. Компания располагает правом на нее. Оно подтверждается конкретными соглашениями.
2. Сумма выручки обозначена и рассчитана.
3. Присутствуют доказательства того, что организация, проведя операцию продажи, увеличит свои экономические выгоды.
4. К покупателю перешло право собственности на недвижимость.
5. Расходы на проведенную операцию продажи определяются однозначно.

Доходы и затраты от списания ОС с бухучета зачисляются на прибыли и убытки как доходы и расходы прочие.

Пример №2. Компания А продала фирме Б сооружение за 2 млн. руб. (НДС – 305 084 руб.). Объект передан первого марта 2016 года. Право на собственность зарегистрировано 30.04. 2016 г. Стоимость сооружения первоначальная – 4,5 млн. сума амортизации – 3 млн.

Компания-продавец провела бухгалтерские записи:

В налоговых документах компании А (продавца) отражено (руб.):

• Доход от продажи 1 694 916 (2 000 000 – 305 084)
• Расходы 1 500 000
• Прибыль от реализации 194 916

ИП на УСН: нужно ли вести учет расходов по ОС

Обязательна ли процедура списания расходов на покупку ОС при УСН для ИП?

Как известно, термин «основные средства» относится к категории бухучета, который ИП при УСН (да и вообще) вести не обязаны. Но если предприниматель работает по схеме «доходы минус расходы», то в случае приобретения имущества и его использования с целью извлечения прибыли он вправе зачесть соответствующие расходы в уменьшение налогооблагаемой базы.

Подробнее о расходах, принимаемых к уменьшению налоговой базы при УСН, см. в материале «Перечень расходов при УСН «доходы минус расходы»».

Что касается работы ИП при УСН по схеме «доходы», то, с одной стороны, осуществлять списание расходов на ОС предприниматели в данном случае не обязаны, с другой — вести их учет необходимо в силу того, что основные средства вполне могут быть критерием прекращения деятельности по упрощенке — если их остаточная стоимость превысит 150 000 000 руб. (письмо Минфина России от 28.09.2017 № 03-11-06/2/62973).

С 2022 года увеличены лимиты по УСН. Подробности см. здесь.

Учет при покупке недвижимости. Начисление амортизации

Организация, купившая недвижимость, принимает ее на учет независимо от факта регистрации права на собственность. Объект недвижимости является одним из видов ОС, поэтому подлежит включению в отдельную группу амортизации. С начала следующего после покупки месяца начисляется сумма износа. Читайте также статью: → Износ основных средств: виды, особенности расчета, использование в управлении.

Для налогового учета важно соблюдение таких требований:

1. Фирма подготовила и представила документы на госрегистрацию.
2. Объект в работу уже введен.

Чаще всего фирма, купившая недвижимость, пользуется линейным методом начисления амортизации (см. → методы начисления амортизации основных средств в бухучете). Норма определяется за периодом полезного использования. Его уменьшают на число лет (месяцев) работы на предыдущем предприятии.

Время полезного использования ОС определяется одним из методов:

1. С учетом срока полезной эксплуатации общего.
2. Исходя из его остатка.

Важно! При остановке на втором варианте следует иметь в наличии документ, подтверждающий срок использования ОС предыдущим собственником. Если это невозможно, то нужно остановиться на первом варианте. Этот период организация может установить самостоятельно.

Пример № 3. (За данными примера №2). Покупатель в своем учете записывает:

Техническая инвентаризация объектов недвижимости

Объекты недвижимости являются индивидуально-определенными вещами. Они подлежат единой учетно-регистрационной процедуре – начиная с учета кадастрового и заканчивая оформлением документов на право собственности. Учет заключается в присвоении определенного номера, называемого кадастровым. Он уникален и не повторяется на территории страны во времени.

Происходит это в процессе учета кадастрового и технического, в порядке, установленном законодательством. Инвентаризация недвижимости – объектов капитального строительства, и кадастровый учет земли, нужны для официального проведения регистрации прав. Это обеспечивает участие ресурсов в обороте.

Порядок их проведения регулируется нормативными актами исполнительной власти, но не федеральными законами. Неприсвоение кадастрового номера объекту ОС при проведении технического учета не может препятствовать его госрегистрации.

Бухгалтерский учет недвижимости в СНТ – особенности

СНТ относятся к некоммерческим организациям, а значит, должны вести в полном объеме бухгалтерский учет – начиная с разработки учетной политики и заканчивая сдачей отчетов в налоговые и статистические органы. Уставная деятельность СНТ налогами не облагается. Поэтому НДС в составе приобретенных ОС включается в их стоимость.

Построенные собственными силами объекты недвижимости должны отражаться в бухучете по сумме фактических расходов.

Для детального учета земельных площадей, другой недвижимости, поступившей в СНТ как имущественный пай, нужно вести соответствующую книгу. Она состоит из трех разделов, учитывающих:

• площадь земельных участков;
• неявные ОС;
• данные инвентаризации.

Когда СНТ получает от местных властей, к примеру, акт на право собственности на землю или договор аренды, в книге учета имущества об этом нужно сделать запись.

⊕ бухгалтерский учет имущества, земли и электричества в СНТ

Поправки в НК с 2022 года. Часть 2. Учет недвижимости как товаров и экономия на налоге на имущество

Продолжаем цикл наших публикаций о поправках в Налоговый Кодекс, которые ввели в 2022 году.

Сегодня поговорим о том, можно ли учитывать недвижимость как товары и экономить на налоге на имущество.

С 2022 года для налога на имущество не важно, как вы используете недвижимость, если она попала в кадастровый список. За эту собственность компания в любом случае заплатит налог от кадастровой стоимости (п. 2 ст. 374 НК).

Суть способа

До поправок под налог попадало только то имущество, которое числилось на балансе как основное средство. Поэтому в компании тянули с вводом в эксплуатацию, а ненужные активы переводили в состав товаров.

Экономить получалось до первой проверки. Затем приходилось спорить в суде. Там выясняли, могла ли компания использовать объект как основное средство, если учитывала его на других счетах. Инспекторы доказывали, что в случае продажи основных средств их не переводят в состав товаров — в бухучете таких правил нет. С контролерами соглашались судьи (определение ВАС от 11.01.2013 № ВАС-17754/12).

В 2022 году появились новые правила в бухучете. Они позволяют вывести из состава основных средств активы, которые решили продать (п. 10.1 ПБУ 16/02). Организация вправе учесть имущество на счете 41 и не платить налог.

Для всех обновления заработали с 2022 года, но компании могли применять их досрочно (п. 2 приказа Минфина от 05.04.2019 № 54н). Те, кто вовремя сориентировался, могли сэкономить на налоге на имущество.

Что изменилось

С 2022 года не важно, как учли недвижимость, если за нее платите налог на имущество исходя из кадастровой стоимости. Теперь это отдельный объект (п. 2 ст. 374 НК).

Выгодные поправки в ПБУ 16/02 и сейчас можно использовать. Но экономия на налоге сработает только для объектов, за которые определяете платежи от среднегодовой стоимости. В этом случае недвижимость считается объектом налогообложения до тех пор, пока она числится на счете 01 «Основные средства».

Как действовать без риска

Дополните учетную политику условиями о том, на каких счетах решили отражать бывшие основные средства. Составьте документы, которые подтвердят ваши намерения продать активы.

В пояснениях к балансу и отчету о финансовых результатах перепишите недвижимость, которую учли в составе внеоборотных активов. Отчетность за 2022 год вы сдаете налоговикам. Инспекторы увидят, что вы досрочно применили ПБУ 16/02 и в 2022 году не платили налог за недвижимость к продаже. Налоговики и Минфин не скрывают, что планируют переход к расчету налога на имущество от кадастровой стоимости независимо от назначения объектов. Когда это произойдет, не будет смысла хитрить с классификацией в бухучете.