Бухгалтерский и налоговый учет в ТСЖ (ТСН): проводки, документы, льготы

Цель создания товарищества собственников жилья

ТСЖ образуется для эффективного управления недвижимостью, принадлежащей участникам этого объединения. В товарищества чаще всего объединяются собственники жилья в многоквартирных домах, но не возбраняется это для владельцев частных домов, расположенных на соседних участках.

ТСЖ формируется для:

• поддержания имущества собственников в должном состоянии;
• своевременного его ремонта;
• создания условий комфортного проживания.

Кроме того, товариществу не запрещается занятие коммерческой деятельностью и получение дохода. Это могут быть мелкие платные услуги по ремонту для жильцов товарищества, предоставление в наем недвижимости, размещение рекламы и т.д.

Источники средств товарищества

Средства товарищества могут формироваться за счет:

• членских, вступительных взносов, прочих аналогичных поступлений;
• субсидий;
• доходов от коммерческой деятельности организации.

Денежные средства, полученные в качестве членских или прочих взносов, не образуют дохода товарищества и направляются на оплату коммунальных услуг, поддержание жилья в надлежащем состоянии. При осуществлении деятельности, при заключении договоров, ТСЖ должно действовать только в интересах собственников жилья.

Товарищество не является хозяйствующим субъектом, созданным для ведения коммерческой деятельности. Перечень видов деятельности, разрешенных таким организациям, закрытый и имеет строгие ограничения.

ТСЖ может осуществлять:

• обслуживание и ремонт недвижимости в товариществе;
• строительство дополнительной недвижимости;
• предоставление помещений в наем.

Выручка, которая поступает на счета организации от этого, формирует специальные фонды. Расходовать ее можно по тем направлениям, которые предусмотрены уставом товарищества.

Пренебрежение информацией

Алгоритм принятия решений и заключения договоров на их основе в ТСЖ может быть разным. Вот простой пример. Правление на собрании устанавливает определенный лимит по сумме договора. Договоры в рамках лимита подписываются председателем без согласования с правлением. Если лимит превышен, принимается коллегиальное решение.

При чем здесь бухгалтерия? Бухгалтеру важно знать о наличии лимитов, ограничений и алгоритме принятия решений, чтобы не пропустить несогласованный договор и не провести сделку по базе.

Бухгалтерская отчетность товарищества

В соответствии с законодательством по бухгалтерскому учету ТСЖ обязано формировать и предоставлять отчетность в налоговые службы, Пенсионный фонд, органы статистики. Бухгалтерская отчетность товарищества за год включает:

• баланс;
• отчет о финансовых результатах;
• отчет о целевом использовании денежных средств.

Обязанность ведения бухучета и формирования отчетности сохраняется за ТСЖ, даже если оно не ведет коммерческую деятельность и применяет УСН. Кроме вышеперечисленных форм ТСЖ обязано вести реестр членов товарищества.

Налоговый учет товарищества собственников жилья

Особенности учета при режиме УСН

В большинстве случаев ТСЖ предпочитает упрощенную систему. Основное преимущество упрощенки для ТСЖ – понижение страховых взносов (ставка 20%) Бухгалтер ТСЖ должен различать поступления, которые относятся к доходам, и суммы, не попадающие под это определение и, соответственно, под налогообложение.

Не относятся к доходам товарищества при УСН следующие поступления:

• взносы;
• от собственников на содержание имущества;
• из бюджета на ремонт недвижимости, в том числе капитальный.

Согласно уставу ТСЖ основной целью его создания является содержание общей недвижимости, предоставление коммунальных услуг членам товарищества.

Поэтому все денежные средства, полученные товариществом на такие цели, не относятся к доходам организации. Необходимо учесть, что денежные средства, поступающие на указанные цели, от членов ТСЖ к доходам не относятся. Но средства, полученные на эти же цели от лиц, не являющихся членами товарищества, к доходам относятся и подлежат налогообложению.

Денежные поступления, подлежащие и не подлежащие налогообложению, необходимо учитывать раздельно. Также важно обеспечить раздельный учет расходов средств, полученных в качестве целевых поступлений. Поэтому к приоритетным направлениям работы бухгалтера ТСЖ относится составление сметы расходов и распределения затрат, организация аналитического учета издержек организации.

Уплата налогов при использовании режима ОСНО

ТСЖ, применяющие ОСНО, являются плательщиками налога на прибыль и НДС.

1. Налог на прибыль. От начисления и уплаты этого налога освобождаются средства, относящиеся к целевому финансированию. Это суммы, поступившие от владельцев жилья в товариществе на ремонт и подержание помещений ТСЖ в должном состоянии. Все доходы и расходы ТСЖ должны учитывать обособленно. Если такое условие не соблюдается, то суммы целевого финансирования подлежат налогообложению в общеустановленном порядке. Под налогообложение не попадают вступительные, членские, паевые взносы, пожертвования, средства в резерве на ремонт. Налоговый учет сумм в ТСЖ, поступивших в качестве дохода, не имеет отличий от учета в иных организациях, осуществляющих коммерческую деятельность.
2. НДС. ТСЖ, не применяющие специальные налоговые режимы, относятся к плательщикам НДС. Этим налогом не облагаются целевые средства, поступление которых не определено коммерческой деятельностью организации. Для товариществ по НДС установлены льготы. Продажа услуг ТСЖ по содержанию, ремонту помещений НДС не облагается.

Что такое бух. учет в ЖСК и кто обязан им заниматься?

Каждый жилищно-строительный кооператив представляет собой негосударственную некоммерческую структуру.

В этом плане ЖСК очень похожи на товарищества собственников жилья.

Задача создания – совместное управление собственным имуществом, а также совместная эксплуатация. В статье под номером 50 Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что данные организации не имеют права работать ради получения прибыли.

Что касается бухучета, то, как правило, его ведением занимается профессиональный бухгалтер. Поэтому задача редко бывает сложной. Перед началом работы очень важно определить организационно-правовую форму.

Некоторые группы ЖСК имеют собственные правила по этому вопросу. В целом, согласно уже упомянутой статье 50 Гражданского кодекса РФ, ЖСК обладают статусом юридического лица и при этом принадлежна к некоммерческим организациям.

Параметры учетной политики выбираются главбухом. Выбор будет зависеть от частоты налоговых выплат и системы налоговых выплат. Большинство организаций выбирают наиболее упрощенную форму, поскольку это уменьшает взносы по страховке.

Расчеты не повлекут за собой никаких дополнительных расходов в случае, когда все собственники жилья состоят в жилищно-строительном сообществе. Исключение здесь составляют выплаты по различного рода индивидуальным услугам и выполняемым работам.

Отражение операций на счетах ТСЖ: проводки

Хозяйственные операции на счетах бухгалтерского учета отражаются так:

Пример 1. В результате коммерческой деятельности товарищества за год сформировался финансовый результат – прибыль в сумме 3000 рублей. Эту сумму в соответствии с решением членов ТСЖ израсходовали на благоустройство площадки во дворе дома. В бухгалтерском учете товарищества сделаны следующие записи:

Тарифы

Прежде чем говорить о тарифах, необходимо определиться с видами услуг, оказываемыми ЖСК домовладельцам. К ним относятся коммунальные услуги и услуги содержания жилья. Вопреки широко распространенному мнению тарифы на коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, канализация, отопление и пр.) устанавливает государство. Потребители имеют право напрямую оплачивать коммунальные услуги ресурсопоставляющим компаниям.

Тарифы на оплату общедомовых услуг устанавливает ЖСК. Такие услуги напрямую связаны с общедомовым имуществом, к которому относят:

• Помещения вне квартир, используемые для их обслуживания (лестничные пролеты, подвалы, лифты, чердаки).
• Помещения для реализации социальных и бытовых потребностей домовладельцев (спортзал, актовый зал, библиотека).
• Электромеханическое оборудование внутри и за пределами многоквартирного дома, необходимое для его обслуживания.
• Нежилые строения на придомовой территории, используемые для обслуживания дома.

Чтобы просчитать каковы затраты на содержание этого имущества, бухгалтер от общего количества потребленных услуг отнимает показания приборов учета, установленных в квартирах. Такие затраты не должны превышать 8% от общего количества. Для расчета индивидуальных платежей на общедомовые нужды учитывают площадь всех общедомовых помещений по техпаспорту. Чем больше квартира жильца, тем больше он платит за общедомовые нужды. Сюда же включаются такие расходы, как вывоз мусора, затраты на содержание ремонтников и прочее.

Тарифы ЖСК должны быть утверждены на общем собрании. Каждый собственник должен быть уведомлен о смене тарифов не менее чем за 30 дней.

Учет коммунальных платежей

Необходимо обратить внимание на порядок учета коммунальных платежей, полученных от собственников помещений, при применении в товариществе УСН. В уставе организации может быть прописана ее обязанность обеспечивать такими услугами ее членов, заключать от их имени договоры с поставщиками.

При этом налогообложению подлежит лишь разница между суммой дохода по коммунальным платежам и их стоимостью, т.е. вознаграждение товариществу за услуги агента. Платежи тех собственников имущества, не вступивших в товарищество, подлежат налогообложению в полном объеме, если между ними и ТСЖ не заключены агентские договора.

Как составляется смета?

Смета ЖСК – это единственный документ, который даёт право требовать деньги от членов и третьих лиц. Если всё оформлено правильно – смета лежит в офисном сейфе, у председателя или руководителя. Собственники вместе с квитанцией должны получить этот документ, когда начинается год.

Смета доходов и расходов: образец.

По содержанию документа универсальных требований не существует. Поступления и затраты – две основные части. Расходы можно добавлять вне зависимости от их разновидности. Но есть обязательные детали, которые должны присутствовать внутри любых смет. Это части с:

• прочими сведениями;
• отчислениями для фонда по капитальному ремонту;
• затратами по оплате услуг связей, коммунальных платежей;
• ремонтными сметами по домовладению, расходами по содержанию;
• информацией по администрации и управлению процессами.

Суммы налогов с физических лиц – часть этих затрат. В частности, регистрируемое имущество, оформленное на них. Дорогостоящие виды оборудования лучше оформлять в общеделовую собственность. Есть другие виды налогов, но лица с юридическим статусом к ним отношения не имеют. Непредвиденные расходы тоже следует предусматривать в смете, хотя бы в небольшом объёме.